28-01-2018

Kilka miesięcy temu poszukiwałam na okres przejściowy mieszkania do wynajęcia. Opiszę, więc proces z punku widzenia osoby poszukującej mieszkania. Kryteria były dosyć konkretne: miało znajdować się w dzielnicy Ochota lub Mokotów, 55 – 70 m2, dwa lub najlepiej trzy pokoje w cenie, która razem z opłatami mediowymi nie przekraczałaby 3000 PLN. Dodatkowo zależało mi, aby było w nowoczesnym budownictwie (źle się czuję w mieszkaniach z płyty lub w kamienicach), z windą, balkonem lub ogródkiem, miejscem postojowym w garażu i przyjemną kuchnią.

Niestety po raz pierwszy spotkałam się z tzw. „zimnym prysznicem”. Byłam zaskoczona cenami, jakie oferują wynajmujący za, umówmy się, często niezbyt dobry standard mieszkania. Dobrego standardu w odniesieniu do tej powierzchni możemy oczekiwać od 3500 – 4000 PLN. Moim zdaniem to lekka przesada. W oglądanych mieszkaniach (obejrzałam ok. 10 mieszkań) bardzo często brakowało podstawowych elementów, takich jak zmywarka czy piekarnik a stan lodówki wołał o pomstę do nieba. Zdziwiło mnie również, że jedna z agentek zwróciła mi uwagę na brak piekarnika i małą kuchenkę słowami: „A kto teraz gotuje?”.

A więc proszę Pani, ja gotuję i wydaje mi się, że coraz więcej osób gotuje i preferuje zdrowy tryb życia, czy się mylę, czy należę do tej wąskiej grupy? Może jestem z innej planety, ale pewne rzeczy mnie zaskoczyły. Może dla studenta nie będzie to istotne, ale przecież nie tylko studenci wynajmują mieszkanie.

Kolejna kwestia to wyposażenie przedpokoju, sypialni i salonu. Czy wykładzina dywanowa w mieszkaniu to dobre rozwiązanie? Ciekawe kiedy była ostatnio prana i jak dużo roztoczy się w niej teraz znajduje? Szafy w hollu czy w sypialni lub garderoba to dla mnie standard, ale nie dla wszystkich…

Kiedy już byłam blisko podjęcia decyzji okazało się, że miejsce na samochód to jakaś skomplikowana maszyneria składająca się z kilku poziomów lub  opłaty za media przekraczają moje założenia, ponieważ w budynku jest kotłownia do podgrzewania wody a nie woda miejska co podnosi koszty eksploatacji.

W rozmowach z właścicielami lokali bardzo zaskoczyło mnie to, że podają np. informację, że czynsz administracyjny jest ujęty w kwocie najmu, ale nie są w stanie podać średniego zużycia wody i opłat za centralne ogrzewanie, uwzględnionego w tym czynszu. Po omówieniu szczegółów okazuje się, że wynoszą one zero, ponieważ przez ostatni rok nikt nie mieszkał w mieszkaniu. Co oznacza, że całkowite koszty wody i CO pokryje najemca…

Zdziwiło mnie zupełne nie zorientowanie się w wysokości tych opłat właścicieli mieszkań oraz agentek nieruchomości, które nie potrafiły w odpowiedni sposób tych informacji wyegzekwować. Przez chwilę zastanawiałam się, po co mi pośrednik w postaci agenta, któremu muszę zapłacić prowizję w wysokości od 50-120% wartości czynszu skoro nie potrafi udzielić kluczowych informacji? Niestety większość ogłoszeń jest przypisana od Agencji i Biur Nieruchomości.

Kiedy mieszkanie na zdjęciach wyglądało super, okazało się, że jest za małe lub ma jakieś braki. Szukaliśmy mieszkania z pustym salonem, co też skomplikowało poszukiwania, właściciele niechętnie chcieli zabierać meble. Z kolei duża ilość szaf wbudowanych byłaby wskazana, ale nie zawsze była to ilość wystarczająca.

Rozumiem, że oczekiwania najemców mogą być bardzo różne, są różne gusty i style życia, ale opisując proces poszukiwania mieszkania, chcę zwrócić uwagę, że nie zawsze jest to proces szybki i łatwy. Czasem wręcz miałam wrażenie, że właściciele okazywali niezadowolenie, że zadaję pewne pytania lub wtedy, kiedy wychodziłam nie udzielając ostatecznie odpowiedzi.

Właściciele lokali powinni liczyć się z tym, że poszukujący mieszkania do wynajęcia mają pewne oczekiwania i o ile nie jest to kwestia wstawienia dodatkowego łóżka, wywiezienia mebli z salonu, wymiany lodówki czy sprawdzenia kwestii opłat administracyjnych, mieszkanie może po prostu nie spełniać ich oczekiwań. Może być to kwestia gustu, tzw. „first feeling” po wejściu do mieszkania lub po prostu  brak podstawowych elementów wyposażenia, których najemca potrzebuje. Czasem jest to kwestia nasłonecznienia, widoku za oknem lub z balkonu czy dochodzącego hałasu.

W kwestiach formalnych pamiętajcie, że aktualnie większość właścicieli wymaga podpisania tzw. umowy najmu okazjonalnego, którą podpisuje się notarialnie wskazując miejsce, do którego można się przeprowadzić w razie… no właśnie w razie czego? Chyba w razie nie płacenia czynszu… A co z cudzoziemcami, którzy takiego adresu w Polsce wskazać nie mogą? Zdarza się również, że właściciele chcą w trakcie najmu sprzedać mieszkanie, warto tę kwestię wcześniej uzgodnić i zapisać w umowie, aby nie narazić się na niespodziewane, dodatkowe koszty związane ze zmianą mieszkania.
Standardem jest również kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu, którą wpłaca się właścicielowi  a która de facto i tak zostaje w agencji Nieruchomości, jako wynagrodzenie za znalezienie najemcy.

Podsumowując koszty, kiedy podstawowy czynsz wynosi np. 2500 zł, przy wynajmie musicie się liczyć z wpłatą:
2500 zł – I czynsz + np. 300 zł zaliczki na media
2500 zł – kaucja
1250 zł – opłata dla agencji w przypadku, kiedy wynosi 50% brutto
Razem: 6550 zł

Kiedy natomiast koszty mediów włączone są w czynsz a agencja pobiera 100% czynszu + VAT sytuacja wygląda następująco:
2800 zł – I czynsz
2800 zł – kaucja
3444 zł – wynagrodzenie agencji
Razem: 9044 zł

Różnica to 2494 zł, sprawdzajcie te szczegóły, warto również negocjować.

Szczerze mówiąc jestem lekko zniesmaczona zarówno poziomem mieszkań, poziomem wiedzy właścicieli na temat kosztów i kwestii administracyjnych oraz agentek Nieruchomości.
W rezultacie udało nam się znaleźć mieszkanie przez Agencję Nieruchomości Emmerson i muszę przyznać, że pomimo wyższej opłaty obsługa była bardzo dobra i profesjonalna.
Mam jednak wiele, powyżej opisanych uwag odnośnie obsługi agentów nieruchomości oraz wskazówki dla potencjalnych inwestorów, czyli właścicieli mieszkań, którzy kupują je z myślą o wynajmie. Proszę, uwzględnijcie powyższe kwestie urządzając mieszkanie i prezentując je klientowi. Ułatwi to z pewnością podjęcie decyzji i skróci proces poszukiwania najemcy. Ukrywanie pewnych faktów, czy fałszowanie obrazu raczej odstraszy potencjalnego najemcę niż spowoduje szybsze podjęcie decyzji.

Tekst: Gocha

Zdjęcia: Gocha